您当前所在位置: 首页 > 视点动态 > 产业洞见 > 梅溪湖发展前景研究
梅溪湖发展前景研究
 投资部           2019-05-31 18:10:00
 梅溪湖位于湖南省长沙湘江新区,西二环至三环之间,本属于岳麓山的桃花岭景区,但是因交通不便基本无人问津。梅溪湖真正进入人们的视野、受到广泛关注是从 2007 年开始的。2007 年, 长株潭获批“ 两型社会试验区”,梅溪湖成为了“两型社会”建设的重点片区,总规划面积 32万平方公里。2009 年,先导区成立梅溪湖片区开发建设指挥部,全面启动梅溪湖片区的开发建设,梅溪湖片区控制性规划获得市政府审批通过;2010 年,国家清理和规范地方投融资平台,政府在压力下最终决定选择有实力的开发商进行项目整体的主导开发建设,中国金茂(当时为方兴地产)与当地启动谈判;2011 年 ,金茂正式成为梅溪湖一级开发商,并引入中建为战投,肩负运营梅溪湖的重任,梅溪湖自此进入了快速发展期。通过近些年来高强度、大力度的开发建设,目前,梅溪湖一期的发展已经已经逐渐成熟、初具规模。而在西三环以西的一大片区域梅溪湖国际新城二期的发展建设也已拉开序幕。
一、长沙及梅溪湖经济环境
1、中部六省对比分析
从经济总量来看,2018 年中部六省省会城市 GDP 同比增幅均高于全国平均水平。长沙市全年实现生产总值 1.1 万亿元,名义增速为 7.77 ,在中部六省中位列第二位,武汉全年地区生产总值达 1.48 万亿元位居首位。从常住人口人均 GDP 来看,2018 年度长沙人均 GDP 为 13.9 万元,已超过武汉、郑州,位于中部第一。
人口是经济发展的重要要素之一,一个城市对于人力资本的吸引力关系到整个城市的兴衰,从常住人口来看,截止至 2018 年年底,长沙常住人口达 815.47 万人,位居中部省会城市第三;增长率高达 2.99,位列中部省会城市第二,可见长沙对于人口的吸引力近年来明显提高。

 
数据来源:各城市统计年鉴
从社会消费品零售总额来看,武汉市总额接近 5500 亿元,居中部第一,长沙以近 4000 亿元的体量略高于郑州居第二;从同比增长率来看,除了太原市、南昌市增幅较缓慢以外,其他四市差别不大。
从中部六省会城市的房价/工资比情况来看,跟多数一二线城市相比都偏低,尤其是长沙,房地产市场仍然处于价值洼地,房价仅为平均工资的 1.5倍,购房者用较短的时间即可购得商品房,房价/工资比超过 2 的城市有郑州、合肥、武汉三个城市。
综合以上数据,中部六省会城市中,长沙在经济总量较大,经济增速快、常住人口、社会消费品零售总额等方面都占据着相对靠前的位置,城市发展潜力较大。而从房价/工资比来看,长沙房价是中部六省会城市中最低的,一直未脱离洼地,随着经济环境不断趋好,未来房价具有一定升值空间。
2、人口变化情况

通过对岳麓区 2007-2017 年常住人口统计数据进行分析,可以发现,近十几年来岳麓区整体人口处于持续增长阶段,2008 年和 2010 年出现大幅增长原因是行政区划的调整(①湖南省民政厅(湘民行发[2008]3 号)批复同意将望城县含浦、坪塘、莲花 3 个镇成建制划归岳麓区管辖。②2008 年湖南省民政厅(湘民行发[2008]9 号)批复同意将望城县雨敞坪镇成建制划归长沙市岳麓区管辖。)经过调整后岳麓区由原 9 个街道、1 个镇、1 个乡 扩展为 10 个街道、5 个镇、1 个乡。2011 年之后年度区域人口增速较为稳定。截止 2017 年度,岳麓区常住人口规模高达 84.96 万人,仅次于雨花区 88.80 万人,居于长沙市六区人口规模第二。
2011-2017 年度,岳麓区人口增长率与长沙市相比基本同步,统计年度内,常住人口总量处于持续上涨趋势,2012 年度增长率大幅下降原因是由于2010 年区域规划增量基数过大,使增长率相比较而言呈现一定程度上的下降。
2016 年以来,整个长沙市实行“人才吸引”战略,使得人口增长率大幅提高,对比来看 2016 年以来岳麓区人口增速基本维稳整体落后于长沙市增速,人口吸引力在一定程度上呈现下降趋势。
3、收入消费水平

通过对比分析 2011-2018 年间岳麓区与长沙市城镇居民人均可支配收入,可以发现,2015 年之前,岳麓区居民人均可支配少于全市城镇居民的人均可支配收入;但 2015 年后,岳麓区整体城镇居民可支配收入远超全市平均水
平。根据 2018 年最新数据显示,人均可支配收入已达 50792 元。收入水平与消费能力成正相关,因此可以看出,区域内居民消费水平在大幅提高。
4、房地产市场
2018 年全市土地供应面积为 1699 万平米,与 2017 年相比,增长了约 4。市内六区中,芙蓉区作为一个老行政区,土地供应匮乏,少有新地块推出。与此相反的则是岳麓区和望城区,它们不仅区域面积广,而且有多个开发新区正在建设中。2018 年岳麓区供应量最大,总计 330 万平米,同比增长 44,占六区总量的 43
商品房供销的角度
从各行政区新建商品房成交情况来看,岳麓区供需均排首位,全市整体供需基本持平;全市各行政区新建商品住房供销情况:从各行政区新建商品住房成交情况来看,供应量望城区居首,为408.24 万方,成交则是岳麓区第一,达 398.84 万方;成交均价岳麓区 10377 元/㎡第一,浏阳 5202 元/㎡最低。从各板块住宅均价来看,天心中心板块均价最高,达到了 14105 元/㎡,梅溪湖与滨江板块紧随其后。
从各行政区商业地产成交情况来看,基本上集中在雨花区和岳麓区, 2018 年内五区商业地产成交总计 69.13 万方,成交均价 20238 元/㎡。从各行政区写字楼成交情况来看,岳麓区成交量最高,接近芙蓉区、开福区以及天心区写字楼成交量之和。从各行政区公寓成交情况来看,同样是岳麓区最高,均价则是开福区第一,芙蓉区则是两者均处末位。
 

2018 年 4 月-2019 年 3 月以来,长沙市新房整体房价基本持平,2019 年2 月,春节期间,房价有所上涨。整体来看,梅溪湖周边房价相较于岳麓区以及整个长沙市房价水平,均处于高位。
 
 
根据 2019 年 3 月份梅溪湖周边房价最新数据显示,在售的 16 处地产最高均价达 18000 元/m2,最低均价达 9684 元/m2,平均售价水平为 13041 元/m2,而整个岳麓区 3 月新房均价为 10354 元/m2,长沙市售房均价为 9085 元/m2。由此可得,梅溪湖周边房价处于较高水平。
2010-2018 年,梅溪湖板块商品住宅总成交 60149 套。其中,2016 年成交14339 套达近年来成交高峰。
 
 
二、梅溪湖产业发展
1、整体定位
2015 年 5 月国家发改委印发的《湖南湘江新区总体方案》以及 2016 年 4 月湖南省人民政府批复的《湖南湘江新区发展规划(2016-2025 年)》中指出,高标准建设梅溪湖总部经济区、洋湖总部经济区和滨水新城,强化商务商贸、教育医疗、文化娱乐等配套服务,培育发展电子商务、文化创意、移动互联网、服务外包等新兴服务业,着力吸引国内外企业总部以及研发中心、营销中心、结算中心集聚落户,打造国际化、智能型总部经济基地。以梅溪湖国际新城为核心规划建设未来科技城,加快梅溪湖研发中心建设,打造高水平创新创业基地。2017 年 10 月 17 日公示的梅溪湖新城二期控规的规划定位为“全国科创新引擎,长沙城市副中心”。一系列相关政策出台表明,梅溪湖板块的战略地位在不断上升。
梅溪湖国际新城紧扣湖南湘江新区“三区一高地”战略定位,围绕“湖南湘江新区中心城区”的建设要求,按照“以城促产,以产兴城,产城融合” 的发展思路,整合优势资源,加快推进梅溪湖国际新城二期产业发展,重点围绕医疗健康、科技研发、创新创意、文化旅游四大产业,大力引进包括总部经济、金融商务、信息技术等高端现代服务业和战略性新兴产业,使梅溪湖国际新城真正成为代表湘江新区形象的新城中心。
2、交通规划
梅溪湖二期规划中将呈现:立体交通形成“城际轨道+地铁+中运量公交+ 常规公交”的交通网络体系。规划形成“五横六纵”的方格与自由相结合的路网结构。“五横”:枫林路、红枫路、雪松路、梧桐路、梅溪湖西延线。“六纵”:黄桥大道、月季路、夏鹃路、紫荆路、赏月路、西三环。
地铁:规划中地铁 2 号线东西向至夏鹃路后向北经过规划片区,在片区内设置4个站点,直达高铁站;6号线从片区东西向至梧桐路六号线停车场,在片区共设置有 2 个站点,直接连通黄花国际机场;14 号线规划同样贯穿片区。
 
 

西环线城际铁路:规划范围内有一条对外交通线,即西环线城际铁路,南北向从规划片区东侧下穿,总长度约 3.28 千米。
中运量有轨电车系统:中运量规划四条,分别为 T1 号线、T1 支线、T4 号线和 T7 号线。T1 号线和 T1 号支线连接梅溪湖国际新城-滨江新城;T4 号线连接高新区-望城;T7 号线连接高新区-岳麓区。
从现阶段交通规划来看,梅溪湖周边区域处于多条交通节点上,通过交通进而辐射全市,对区域经济文化发展起到根基作用。
3、产业导入
医疗健康产业:在梅溪湖国际新城的产业规划中,明确医疗康养产业作为支柱产业之一,以引入国际高端专科及康养医疗机构为重要抓手,同时重点切入相对技术成熟、模式成型的医学研究领域,以期实现前沿突破,打造集医学研发、医疗服务、康复养老等功能为一体的国际高端医养服务产业集群。目前已成功引入爱尔国际医疗健康城、亿达梅溪湖健康科技产业园、泰康之家•湘园、华大基因生命科技园等项目。
科技研发产业:中冶长天科研设计中心、景嘉微电子科研生产基建成运营,中化化肥、奥雅设计等企业入驻梅溪湖国际研发中心创智园。
文化旅游产业:梅溪湖国际文化艺术中心、长沙儿童乐园、湖南省歌舞剧院、青青世界等构建起新区高品质文化生活。
创新创意产业:梅溪湖创新中心打造为以电子商务与文化创意、通信与互联网、软件与信息技术及相关配套的集群区。2018 年 6 月 6 日,梅溪湖创新中心在第四届中国楼宇经济峰会上荣获 “2017 中国最具活力商务楼宇”称号,成为湖南省唯一获奖商务楼宇。
4、生活配套
梅溪湖的配套设施齐全。商业方面,近年来梅溪湖区域商业配套逐步完善,依托梅溪湖国际新城,千亿级梅溪湖商圈成为星城最具潜力的高端时尚商业地标。根据梅溪湖二期规划显示,湖南省图书馆新馆将落地于此,进一步提升区域教育软实力;医疗方面,湘江新区国际健康医疗城进驻梅溪湖,区域内有湖南航天医院、梅溪湖三甲医院以及湘雅梅溪湖医院等众多医疗资源。文化娱乐方面,梅溪湖国际文化艺术中心、长沙儿童乐园、湖南省歌舞剧院、青青世界等构建起新区高品质文化生。
纵观长沙各中小学的分布,梅溪湖是长沙乃至全省,优质教育资源最为集中的区域,重点小学密集、“四大名校”均在其中设有初中分校。因此,梅溪湖受到全省购房者的追捧,成为购买“学区房”的首选之地。

梅溪湖一期规划 40 万人,二期规划 24.88 万人,共万人口。按一家四口人计算,未来梅溪湖将容纳 15 万户居民。根据《长沙市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例》规定(下简称《管理条例》),“新区开发和旧区改建时, 每 4000 户居民以上住宅区应按标准规划配置小学、幼儿园,每 8000 户居民以上住宅区还应按标准规划配置中学。按照《管理条例》的规定,60149 户居民应配置小学 15 所,中学 8 所才够满足业主子女入学需求。而目前根据梅溪湖官方网站公布的图片来看,目前有 7 所小学、6 所中学已开学,3 所在建学校(1 所小学、1 所中学、1 所国际学校),因此现有教育资源仍具有较大缺口。
(范舒雅对本文作主要贡献)

Previous page:浅淡医疗信息化
Next page:卓胜微启示录 射频前端系列(三)
其他动态
More Views & News