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关于地产企业投资布局的随感--(中恒星光地产洞见系列12)
 中恒星光REF组          2018-07-02

 

不论是地产大年还是小年,每一年都会有公司销售增幅超同行。于是,投资者关于这家公司布局前瞻性强、拿地时机精准的评论也随之而来。细细回想却能发现,似乎自夸/被夸拿地精准的公司不断在发生变化,甚至对同一家公司的评论都在不断反转。举几个最简单的例子:

碧桂园由始至终都是三线以下城市布局,这两年关于公司精准踩点这一波棚改、低能级暴涨等等的报告诸多。但在2015年,满市场“回归一线城市”的呼声时,碧桂园的布局屡受质疑,当年销售增幅仅7.1%,以至于自己都提出要成立一线事业部寻找机会。布局还是那个布局,老杨的形象却似乎更伟岸了起来。

旭辉和禹洲,这两家是大中型房企中拿地偏谨慎的,一直将城市布局时机精准作为公司核心竞争力,但经过2016和2017两年消耗后却显得储备不足,一家权益降到了50%下,一家几个重仓城市受制于政策后销售明显出现疲态,今年前5月销售均与去年勉强持平。当然了,这两家当前的销售放缓很可能都是暂时现象,且如今都在调整布局范围,很难说是否又会成为下一波规模提升速度的龙头。

还有个案例更为有趣,万科和融信合作拿下了全国著名的中兴路地王。一家是被各类卖方标榜为“逆周期拿地”典范的优等生,另一家则是媒体眼中高杠杆拿地王的典范,在这块地上体现出的投资能力又该如何去评判?融信在上海存货被质疑同时,同一时期重仓的杭州今年却是最热门,综合下来…算不算有拿地能力呢?

所以,拿地到底是技术活还是运气活?尤其当本届的政策常常呈现出一种“极致”的特点,辅以大量舆论试探及烟雾弹,下一回会打压哪里,鼓励哪里,预判难;交易数据失真和执行力度不同,集团性的统一管控亦可能失效。如此如此背景下,只能提一些建议供参考。



一.坚持自己的定位

正如碧桂园一线事业部轰轰烈烈成立又默默解散,以及在北京拿了地又退,如此拿起-纠结-放下的过程足以证明,一家已经有了明显特点的公司是很难适应其他模式;相信如果让金茂去县城也一样,建安成本或许会高于售价?另有某公司换了职业经理人高管后布局突然下沉,导致各区域城市高层也大换血,可见要改变定位,对原有人员、制度和产品都会有巨大挑战。


 

二.支撑规模的布局

先思考希望把公司做多大再决定进多少城市。上了规模后,在城市深入发展会越来越难,横向扩张是公司从TOP50迈向TOP20时都将会面临的,具体可参考旭辉这一年来的城市进入情况。但也不用理会股神们叫嚣的,所谓集中度提升、只有大开发商才有未来,特别是那些布局核心城市的公司可以回想一下,碧桂园的市场占有率确实在不断提升,但他去你的城市大手笔抢地了吗?


 

三.秤砣和调节器

前日听融信第四事业部总经理张海明将以杭州为核心的第三事业部比作“秤砣”,项目的售价高,单项目、单城市产能高,奠定了集团销售的基础;以郑州为核心的第四事业部比作“调节器”,土地成本低、储备面积大,在集团需要销售业绩时定价可采取走量策略,在集团需要利润时则可以提高售价冲利润。深以为妥帖,在公司规模大到TOP20后,应当有1-2个能够长期占据龙头或TOP5位置的“秤砣”城市或区域,如世茂的福建区域,金茂上海的办公楼整栋都能起到这一作用。在需求稳定、单价相对低的城市,大面积低成本土地则将是稳定的现金流贡献来源,前提是成本够低。


 

四.主业与多元化

从目前来看,用地产行业的思路去做其他行业,大部分是失败或不了了之的。每个行业逻辑不同,习惯了资源导向的地产,自行转型明显缺乏专业性,且因财大气粗容易遇到各类不怀好意的合作对象。但如果放弃自建团队轰轰烈烈进军多元化的“执念”,转化为对其他多元化行业公司的财务投资,则又是在土地投资无法带来预期的利润规模时,更加灵活的平衡机制了。

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