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快速发展的金地商置 —— 中恒星光地产洞见系列(11)
 中恒星光REF组          2018-06-04


金地商置是A股上市老牌房地产企业金地集团旗下,从事住宅、商业及商业园项目的物业发展、投资与管理公司。为布局海外资本市场,金地于2012年斥资16.54亿港元收购香港上市公司星狮地产56.05%股份,在收购剩余股份之后,于2013年更名为“金地商置” (股票代码:00535HK),成为金地目前唯一海外上市平台。

股权结构

                          


金地商置2017年报显示,公司第一大股东为润安有限公司,其实际控制人是金地集团,股份占比41.56%;第二大股东为OUE Lippo Limited,曾于2014年底以0.52港元认购29亿股,随后通过在公开市场购买,及“以地换股”的方式先后增持公司股份,截止17年末,华联力宝集团持股占比达29.63%,为仅次于金地的第二大股东。OUE Lippo隶属新加坡上市公司华联企业,拥有物业开发及管理的丰富经验,旗下两只房地产投资信托基金已在新加坡上市。
金地商置作为金地集团重点扶持的子公司,四名执行董事均在金地集团担任重要职位,他们分别是执行董事凌克、执行董事兼主席黄俊灿、执行董事兼财务总裁韦传军及执行董事兼行政总裁徐家俊。金地商置于2013、2014年分别三次向若干合资格人士授出股权合计约10.5亿份。金地商置如此大规模向管理层授出期权的行为,被外界解读为以凌克为首的四董事将金地商置作为自留地的关键一步金地商置从被收购之初,就得到了母公司的大力扶持与资源倾斜,发展至今,公司销售额及利润均逐年增长,优质的土地储备也为未来打下了坚实基础,公司管理层拥有的大规模期权,也增加了公司经营的动力。

数据来源:企业公告、中恒星光整理 


经营战略
金地商置致力于成为中国精致商业地产引领者,为助力母公司金地集团“一体两翼”战略,即“以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼”,公司目前专注发展五大业务板块:城市综合体、公寓住宅、写字楼、产业园区、以及超五星级酒店与精品酒店的开发运营与物业管理。
公司明确聚焦人口流入大、经济增长快的一二线城市,着力对已进驻城市进行深耕,同时关注股权并购、合作开发等机会,以实现业务规模快速扩张。物业发展方面,坚持住宅物业快速周转的经营思路,并大力建设城市综合体、高端商业园及轻资产商业项目。
其他业务包括:代建项目方面,公司预计在2020年,为独立第三方代建的佣金收入可达8到10亿;产业园建设方面,凭借深圳威新科技软件园的成功范例,公司计划在2020年将产业园规模扩大至300万平方米,目前产业园土地储备共113万方,其中上海土储50万方,深圳30万方,深圳威新科技园33万方;商业项目托管方面,公司主要帮助保险公司投资的商业地产项目进行建设、管理,预计未来该项业务较多。


规模扩张
2013更名至今,金地商置规模从40多亿增长至400多亿,4年翻了10倍。在金地商置成立之初,金地集团便向其注入了6个优质住宅项目,保证了金地商置的快速扩张和盈利增长。这批项目总价折合12.73亿港元,金地商置通过以发行价向辉煌商务(金地子公司)发行13.26亿新股的方式支付,项目具体为:沈阳滨河东物业(51%权益)、西安唐华路物业(100%权益)、西安雁翔路物业(51%权益)、宁波长丰物业(50%权益)、天津辛庄物业(50%权益)、北京门头沟物业(50%权益)。
2013年,金地商置销售总额达42.32亿元,收入主要来源于深圳威新软件科技园与搜狐网络大厦的租金、沈阳艺境项目的住宅销售。
2014年,金地商置销售破百亿达114亿元,共有公寓、住宅及商业项目共11个,土地储备涉及全国9个城市,总建筑面积约353万平方米,其中一线城市占四成,余下六成则位于杭州、西安、天津、沈阳、宁波及大连等二线城市。
2015年,金地商置销售状况不甚理想,仅为112亿元,但是收入由2014年的21.69亿元增至42.41亿元。公司加快了拿地的步伐,年内通过公开土地拍卖会及合作开发共取得16宗土地,总建筑面积约210万平方米。
2016年,金地商置迎来大爆发,年底累计销售额达201.5亿,收入较去年翻倍至87.07亿。土地储备方面,金地商置取得19宗总建面约251万平方米的土地,其中5宗位于美国,并收购广州广电房地产开发集团股份有限公司76%的股权,其持有广州、武汉、长沙、太原、昆明、江苏及浙江共约500万平方米可售楼面积。此外,金地商置涉足长租公寓领域,并专门设立子公司“火花时代”运营“草莓社区”品牌,致力于打造社群化青年公寓产品。
2017年,金地商置销售迎来爆发,累计合约销售总额约人民币452.76亿元,同比增长125%,收入下降50%至43.81亿元则是因并表项目结算减少所致。全年公司在青岛、上海、西安、南京、昆山等城市,共获得25个项目,合计350万方土储。


财务数据
金地商置背靠母公司金地集团,各项财务指标都超过同业平均水平,其中,毛利率从2013到2016,每一年均高于40%,仅2017年为37%,但也已明显高于同行,净利率也在行业中较高水平。
同时,作为金地集团旗下公司,金地商置在融资上有很大的便利性,融资成本仅4.5%,母公司贷款支持是其核心优势之一。净负债率23%,杠杆比例看似使用不足,实际旗下广电地产净负债率较高,若并表后预计在行业中等水平。
借壳上市后,金地商置被集团注入了一些周转速度快、现金流充裕、利润丰厚的项目,此外公司自行拿地数量增加,财务报表在经历数年的过渡期后,2018和2019年有望开始释放利润,销售高增长和盈利能力在业绩中得到体现。

数据来源:企业公告、中恒星光整理


土地储备
公司土地储备丰富优质,截至2017年底,公司国内土地储备累计建筑面积达1388.2万平米,同比增速29%,多集中在一、二线城市,占比分别为22.6%、68.5%。公司提前布局核心城市,全国土储权益均价仅保持5521元/平米低位,这主要源于公司拿地方式前瞻且多样化,通过公开市场招拍挂、收并购两大方式获取优质廉价土地。

数据来源:东吴证券研究所


除在国内布局外,公司在美国也有7个项目,位于纽约、硅谷、洛杉矶等城市,截至 2017年底公司海外土地储备达14.35万方,权益后9,35万方,权益均价 20835元/平方米。
公司旗下持有的投资物业位于核心城市地段,出租情况良好、空置率较低,租金水平有望持续提升,如深圳威新软件科技园,北京搜狐网络大厦,上海8号桥等。

(徐婧薇对本文作主要贡献)

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