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华夏幸福开发运营模式解析 —— 中恒星光地产洞见系列(10)
 中恒星光REF组          2018-05-09


华夏幸福基业股份有限公司成立于1998年,与其它专注住宅、商业项目的地产开发商不同,公司定位为产业新城运营商,为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营和管理的园区开发一体化服务。
1998年7月,华夏房地产开发有限公司正式成立,即华夏幸福的前身,彼时定位为传统地产开发商,第一个项目是廊坊的“华夏花园”。2002年6月是公司关键转折的一年,与固安政府签订特许经营协议,协议期 50 年,正式确立了政府和社会资本合作模式,类似如今发展的如火如荼的“PPP 模式”。
2011年华夏幸福上市后,逐年加大产业新城委托区域的承接力度,夯实京津冀区域的同时,积极布局长江经济带、珠三角、“一带一路”等重点区域。目前公司的事业版图已经基本覆盖京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群等国家重点城市群,超过50座产业新城及120个产业园,超过1100家企业入驻。

产业新城模式
华夏幸福主要业务分为两大类,一是园区服务类业务,即土地整理、基础设施建设、产业发展服务及园区综合服务;另一业务则是地产类服务,包括园区住宅配套和城市地产开发,其中,产业发展服务与园区住宅配套业务是公司收入及利润的两大支柱。

 资料来源: Wind、申万宏源研究


产业新城为华夏幸福的核心业务,与政府建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系,接受政府委托为所在区域提供“规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营”六大领域全流程综合解决方案,致力于打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城,以及“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇。华夏幸福作为投资开发主体,设立SPV公司,负责园区的设计-投资-建设-运营-服务一体化运作,使合作各方达到共赢。

 资料来源:企业官网


华夏幸福在产业园开发时,并不追求精耕细作的产品化路线,而是对地方政府允诺快速城市化,在此基础上谋求自身大规模、标准化扩张。华夏幸福通过前期导入产业,帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设,提升地块大环境,改变土地价值属性,随后赚取地价急速升值、房屋销售升值的差价。华夏幸福对一个项目价值的判断,往往取决于其城市底板如何,即是否没有配套,地块是否干净等,因此许多同行看不上、不愿拿的地,华夏幸福却能拿下并盈利。
产业新城的开发流程具体为:华夏幸福首先与当地市/县签订排他性合作协议,委托期限一般为50年,短期30年,并成立全资区域开发平台子公司;开发前期,公司借助内部资源及国际经验来进行园区规划设计和产业定位,并开展一级土地开发、基础设施建设等工程,在项目竣工后,政府按合同规定结算建设服务费用;开发中期,公司围绕园区定位,依托企业数据库进行产业招商,并进行二级开发和产业孵化服务;当企业逐渐进入园区后,公司将持续提供产业引导和综合管理服务,并按合同约定向政府收取产业发展服务费用,最终实现产业新城闭环生态系统。
在产业新城模式中,华夏幸福对委托区域进行整体开发,比如道路、桥梁、公园、展馆等公共设施,这部分投资作为基础设施、公共设施建设由公司先行垫付,随着后续招商引资、签约入园、投资额落地产生地方财政收入,公司慢慢收回成本,委托期限到期后再无条件移交给政府。一般情况下,一座产业新城初始投入至少5亿,而从开发到初步成熟,大约需要5至7年时间。政府按照协议约定的结算时间,支付华夏幸福六大开发项目的投资成本及收益,约定回报率一般为:规划咨询类10%,市政土地管理类15%,产业服务45%,具体到不同产业新城回报率可能有所不同,以签订的合同协议为准。下表以2017年11月签订的湖南株洲云龙产业新城的合同条款为例,总结了各项目的具体结算方式与时间。

 资料来源:企业公告


产业新城战略布局
2002年6月华夏幸福第一个产业园区“固安工业园区”奠基成立,当年固安县的财政收入仅有1.2亿元,随后华夏幸福便开始了长达十余年的耕耘,伴随着园区不断扩大,2017年上半年固安园区的累计签约企业家数已超过500家,累计签约投资额1385.4亿元,全年累计签约投资额有望超过1500亿元。
在固安产业园逐渐发展成形的同时,华夏幸福一方面巩固自己在环京地区的优势,另一方面则着力将“固安”模式推广进行异地复制。2007年公司签约廊坊市大厂县潮白工业区,2008年开始继续加大环京布局,2011年公司拓展沈阳地区,2012年进入长三角地区,2016年拓展川渝、河南、武汉多地。截至目前,公司产业新城基本覆盖京津冀、珠三角、长江中游、成渝等国家重点城市群。至今公司正式签约产业新城已达47个,同时还有31个园区已签署框架协议及备忘录,可发展产业新城面积逾4000平方公里。产业园区的分布也更加多样化:2011年环京地区的园区数量占比为76.5%,至2017年上半年,环京地区园区数量占比下降至50%,异地园区占比明显提升。

资料来源:企业公告、中恒星光整理


除了在国内进行模式复制之外,公司卡位“一带一路”,在国外积极拓展。包括印尼、印度、埃及、越南四个国家,印尼项目已经开始动工。其中最新签订的越南,是中国“一带一路”最大的贸易伙伴,中越贸易额占中国与沿线国家贸易总额的10.3%。此外公司还联合战略合作伙伴太库科技创业发展有限公司,在美国硅谷、韩国首尔、以色列特拉维夫、德国柏林等地构建产业孵化器,持续推进国际化战略,在全球范围内加速布局产业新城,推进产能合作平台打造。

产业导入及服务
招商引资能力是华夏幸福产业新城模式的核心,公司在企业招商选址能力方面形成了较高的准入壁垒,并且具有先发优势,行业龙头地位稳固。经过十多年的发展,公司的招商团队已超过500人,并且在产业服务领域内积累了丰富的产业孵化以及企业信息库资源。公司董事长王文学曾这样总结华夏的招商战略:对于5亿元以下的中小企业,通过华夏自由的企业信息库进行招商,由各地区的招商团队来进行及时沟通更新;对于高级别的企业,如中国航天等高科技央企,华夏通过圈层营销,与数十家央企高层形成频繁互动,最终达到构建区域产业链的效果。

 资料来源:公司年报、申万宏源研究


2016年华夏幸福已经通过整合旗下招商、科研、产业孵化资源,形成了独特的华夏幸福产业服务模式,主要分为前期——利用学院科研合作进行前沿科学研究、中期——项目筛选、挖掘核心优势并投资支持、后期——引入成熟海外技术、利用华夏幸福孵化器资源实现产业化。公司在运用自有的产业模式基础上,注重产业园区内的产业集群发展,加强了与奥钢联、京东方、佛吉亚、金海岸影业有限公司、稻香村等世界500强、行业龙头的深度战略合作,以龙头企业为引领,推动产业链上下游企业集群集聚,打造高端产业园区,实现产业升级。目前,公司已与40余家龙头企业结成战略联盟,与30多家科研院所达成校企合作,与100 多家研发机构深度对接。
公司于2015年7月投资创办了空间家有限公司 ,利用大数据完成企业与空间的“速配”,根据区域产业结构、企业分布、租金价格等多维角度为企业客户量身定制选址报告,不仅提升了效率,也为企业提供了准确的情报,决策更加理性。自成立以来,空间家已成功为6000多家企业完成选址,累计成交额超13亿,业务覆盖全国18个城市,拥有600名员工和2000多名认证经纪人,30万家一手企业数据,已迅速成为中国最大的企业空间交易服务平台。长久以来,公司在企业信息数据库方面领跑业内,而“空间家”的成立更是标志着公司企业招商能力的进一步提升。
作为华夏幸福的董事长及实际控制人,王文学已经入主了黑牛食品、玉龙股份、ST宏盛等上市公司,旗下的“知合系”公司更是涉足智慧城市、养老服务、孵化器、新能源汽车等多个领域,整合企业资源,借资本运作构建华夏幸福系,在未来有望反哺园区产业开发。
目前,公司累计园区开发项目已经达到52个。公司进一步明确产业发展是华夏幸福产业新城建设的核心重点,聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、生物医药、都市消费、生产性服务业、文化创意等10大重点产业,推动产业集群集聚发展。

(徐婧薇对本文作主要贡献)

 

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