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标杆房企这一年都进入了哪些城市? ── 中恒星光地产洞见系列(9)
 中恒星光REF组          2018-03-12


“参与城镇化”,到“回归一线城市”,到“核心二线城市崛起”,再到“深耕三大城市圈”、“三四线城市棚改发力”——在过去的每一年,舆论定义中的“正确、有眼光、前瞻性的布局”似乎都大不相同。
我们对45家标杆房企(名单见文末备注)的2017年至今拿地的城市进行了不完全统计,观察哪些城市在特定时期内被最多的标杆认为值得进入,及在政策影响下不同规模和定位的标杆布局做出了哪些调整。

城市篇
一线城市的土地争夺激烈,但大部分地块被标杆房企瓜分,共有23家在上海拿地,北京、广州和深圳则分别为18家、13家和6家,与2017年城市经营性土地出让规模情况相对应。

一线城市2013-2017年经营性土地出让面积

 

数据来源:CRIC、中指;单位:万方


二线城市是支撑房企规模的重中之重。传统经济发达二线苏州、杭州、南京和天津最受欢迎,超过半数标杆房企在这四座城市拿地,苏州和杭州最多达26家。近三年土地供应基本平稳,但总量有限。

部分二线城市2013-2017年经营性土地出让面积

 

数据来源:CRIC、中指;单位:万方


布局武汉、郑州、长沙、济南、重庆、成都和西安的标杆房企也超过了三分之一,这七座城市发展积极,土地供应量较大,推出了各类“抢人”政策留住人才,部分与住房相关。

部分二线城市2013-2017年经营性土地出让面积

 

数据来源:CRIC、中指;单位:万方


福州和厦门土地土地供应常年偏少,竞争接近饱和,拿地标杆房企数量分别为14家和12家。合肥共有13家房企进入,土地热度有所下降,2016年地价涨幅大、预售证管控、对房价心理预期降低等均是影响因素,此外土地出让面积也减少了18%。非核心二线南昌、南宁等政策相对宽松,布局的房企数量增加,与合肥接近。

部分二线城市2013-2017年经营性土地出让面积

 

数据来源:CRIC、中指;单位:万方


三四线城市2017年销售火爆,随着三大城市圈规划完善,靠近一线的强三线成为新进重点。如位置在上海和杭州间的嘉兴,共有23家标杆布局,是2017年标杆房企的“新宠”;佛山次之,共19家;这两座城市的土地供应量也已与合肥、南昌等二线相当。同在圈内的湖州、惠州和东莞也有近10家标杆进入。

部分三线城市2013-2017年经营性土地出让面积

 

数据来源:CRIC、中指;单位:万方


其余城市圈三四线中,标杆进入较多的为温州、绍兴、徐州和南通,均为13家。

部分三线城市2013-2017年经营性土地出让面积

 

数据来源:CRIC、中指;单位:万方


企业篇
相信此前各类卖方报告中都已提到过的特点是,2017年,标杆房企布局明显下沉至更多低能级城市。一二线政策收紧而三四线火爆、棚改带来的利好、“养活”项目团队需求等均是主因。我们将45家标杆分为龙头、大型、中型和地方国企进行布局特点研究。
龙头企业的布局最广,涵盖了各能级的城市。原本以深耕核心城市为战略的融创,开始在三四线寻找机会,进入了芜湖、柳州、宜昌等;开始追求规模的中海也一改对土地的挑剔,在银川、长春等弱二线拿地。这体现出在当前地产行业,龙头房企在单城市的市场占有率提升速度已经十分缓慢,进入更多城市才能迅速扩大规模——在核心城市中龙头弱无法实现垄断,“企业集中度提升中小房企淘汰”的常规结论便显得很苍白。
(从资产而非销售角度的)大型房企布局变化最小。这些房企扩张早,家底丰厚,成长速度不快但土地储备积累多,基本已有稳定的布局特点,如华润、龙湖、金地和招商均是一二线为主,进入少量三四线;世茂为一二线及海西全能级;雅居乐为珠三角、长三角二三线与海南;等等。仅富力一家有所变化,加大了广东省外三四线城市的比例,新进入了如乐山、邯郸、阜阳等三四线,无区域规律可循。

部分大型房企2018年进入城市不完全统计


资料来源:CRIC、中指、中恒星光整理


中型成长型房企布局城市扩张最显著,在资本市场炒PS风潮的压力下,选择少数城市深耕的模式由于规模增速相对缓慢,遭受到“强者恒强”的舆论压力。拿地谨慎的旭辉新进了济南、东莞、南宁、石家庄、温州,禹洲则进入舟山、唐山、太仓、青岛等;定位中高端的金茂则新布局了西安、南昌、济南、嘉兴等。“一线——强二线——中等二线及经济圈强三线——弱二线”是这些企业布局外扩的标准路径。另一类在城市能级上一贯较均匀、产品也无特色的标杆则选择走“碧桂园路线”,如新城、中南建设和阳光城,进入的三四线分布在多个省份,无特定区域限制。

部分中型房企2018年进入城市不完全统计


资料来源:CRIC、中指、中恒星光整理


45家标杆房企包括:
龙头房企:恒大地产、融创中国、碧桂园、万科、中海地产、保利地产、绿地集团
大型房企:华润置地、华夏幸福、龙湖地产、招商蛇口、金地集团、富力地产、世茂房地产、雅居乐、远洋集团、绿城中国
中型房企:中国金茂、旭辉集团、新城控股、龙光地产、时代地产、禹洲地产、中骏置业、佳兆业、合景泰富、中国奥园、路劲基建、建业地产、中南建设、阳光城、滨江集团、金科股份、荣盛发展、蓝光发展、泰禾集团、正荣地产、融信中国
地方国企:首开股份、首创置业、越秀地产、深圳控股、华发股份、建发房产、天房发展

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