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核心城市2017土地成交情况梳理 ── 中恒星光地产洞见系列(8)
 中恒星光REF组          2018-02-11


2017年,行政干预使得房价变动难以从成交数据中看出。那么,核心城市的土地成交情况如何,地价降了么?我们从各机构年报中选取了北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、合肥、武汉9个核心城市的土地成交情况和区域结构数据。
(资料来源:克而瑞、中指、同策、思源、中原、好地等)


2017年,北京市经营性用地供应112宗,规划建筑面积1446.03万平方米,同比增加181%;成交90宗,规划建筑面积1166.02万平方米,同比增加127%。成交综合楼面价为23657/,同比上升42%,溢价率为24.74%
截止201712月,北京成交的住宅土地分布在顺义、平谷、朝阳、大兴、门头沟、石景山、密云、通州、房山、昌平、东城、海淀、怀柔、延庆及丰台区,共成交71宗,建设用地面积549.73万平方米,规划建筑面积968.96万平方米。

 


2017年北京自持面积明显增加,自持比例超三成。2016年“930”新政后,北京加大住房用地供给侧结构性改革力度,在“招拍挂”市场首次引入“竞自持”规则,通过房企“自持租赁”面积的不断增加,保障租赁住房的基本建设。自2016年11月北京首个自持地块成交以来,北京自持宅地共成交27宗,累计规划建面约142.4万平,自持比例达44%,预计可提供租赁住房1.6万套。其中,2017年共成交23宗,累计建面约86.8万平方米,同比增加56%,自持比例达33%。分区域成交来看,2016-2017年成交自持用地面积最大的区域为海淀,累计成交约51.72万平,占整体宅地面积的36.3%;大兴以自持面积约42.06万平、自持比例29.5%,排名第二位;房山、平谷、丰台自持比例均达7.5%,其余区域自持面积占比均不足5%。。


上海
2017年,上海全市总共推出20幅含宅可售土地,总建筑体量约241万方;而下半年开始,租赁用地频出,总共出让21幅,总建筑体量约144万方;租赁用地比例不断增多,可售住宅用地不断减少。近五年来全市经营性用地&含宅土地的供求量不断下滑,2017年已经跌至历史低位。



溢价率亦位历史底位,主要原因为:1、土地起拍价高,部分土地起拍价已经接近区域内地王的楼板价;2、商办土地多要求100%自持,部分还附有其它苛刻的限制条件,影响了其价格表现;3、土地新规出台后,采用招牌复合的形式出让土地,中小型企业在评分阶段已经失去竞争资格,一定程度上避免了土地拍卖价格的飙升;4、租赁住宅用地成交量占含宅土地28%,全部为库价成交;5、含宅土地供庒,越加边缘化,年内成交6成位于郊环外。

 


可售含宅土地,成交全部位于外环外,其中外郊环占比42%、郊环外占比58%;租赁住宅用地绝大部分位于城市核心优质地段。

 


广州
2017 年广州市经营性用地供应量相比 2016 年有所增加,成交量也随之上升。为严防高价地扰乱市场预期,今年以来广州土起拍格明显升从而带动全成交楼板和总均创历新。在“限 地价 +竞配建 +竞自持 +摇号”、“定向出让全自持租赁用地等竞拍条件加码下, 摇号”、等竞拍条件加码下, 2017 年广州市经营性用地溢价率回落,其中不乏底价成交。

 


2017 年,增城区为供应主力达360万㎡,占全市总供应的30% 。相比2016年,广州多区域加快供应节奏,其中黄埔区和海珠分别在科学城板块琶洲助力下,供应量显著增加,同比上升207% 和113% 。


深圳
2017年深圳共推出46宗土地,成交43宗土地,建设用地面积115.16万㎡,同比减少47.31%。其中,住宅成交2宗/5.73万㎡,同比减少69.28%。


从区域上看,2017年龙岗区土地成交总数和面积领先全市,其次为南山区。龙岗区成交土地大多以商业服务业用地和工业用地为主,其中年底福建世茂新里程投资发展有限公司以近240多亿,拿到龙城街道一块30多万平的商业用地,为龙岗土地市场做出较大贡献。 而南山的后海、深圳湾超级总部基地两区域为南山贡献9幅土地,合计出让金额超276亿。


杭州
2017年土地市场供应速度放缓,全年宅地成交1174万方,相较去年增加不到130万方。杭州住宅楼面价为16246元/平方米,同比上涨19%。主城区供应地块少,总价高,不少房企纷纷选择性价比高的外围板块,但外围地块竞拍更加激烈。2017年,成交楼面价TOP10地块中,均为3万+,其中彭埠单元上榜三宗,目前该片区销售较好的项目“地铁绿城杨柳郡”房价同为3万+,面粉面包同价,未来上市可能会有不小的压力。



杭州地块中自持比例亦出现明显上升,市区自持地块共有70宗,自持规划建筑面积共计155.66万方,100%全自持地块有7宗,规划建筑面积共计52.42万方。

 


南京
2017年土地市场延续16年的火爆,出让面积为1043万方,同比去年增长0.87%,成交金额达1609亿元,同比下降3.4%,其中含住宅类土地成交385万方,土地市场逐渐回归理性。竞配建,现房销售为常态,但相比去年更加趋于理性,开发商对于南京优质地块的热情不减、竞争依然激烈;年底地价有下滑趋势,总体来看2017年相比16年土地市场有所降温。

 


合肥
2017年,合肥市区宅地成交45宗,规划建筑面积629.8万方,同比回落4.21%。从2016年11月实行土地限拍以及“限房价、限地价”,到2017年5月取消土拍限购,再加上地块出让的限制条件增加,拿地企业趋于冷静,合肥市区宅地成交规模平稳下跌。
相比去年的稳步供给,2017年合肥市区宅地成交月度冷热不均,主要集中在第一季度和第四季度,其中第一季度成交达到421.8万方,占据全年的67.0%,导致宅地供给后劲不足,即使在土地限拍政策取消后,开发商能够参与的竞买机会也不多。2017年,住宅用地的平均楼面价为7887元/平方米,是近5年来的首次回落。一方面是“限地价”的影响,楼面价难以突破前期成交最高价;另一方面是因为合肥市为了加强人才聚集力开始推进人才公寓建设,2017年出让7宗人才公寓用地,建设用地面积共计24.3万方,基本以底价成交,拉低了全年楼面价。


从有宅地成交的区域来看, 2017年宅地的主要成交区域由瑶海区、新站区和庐阳区转向新站区、滨湖区和经开区,尤其是滨湖区成交规模上涨483.20%,未来这些区域的房源供给可观,而瑶海区新增总建面仅4.8万方。在限地价的政策指导下,各区域的平均楼面价和溢价率明显低于2016年水平。


苏州
2017苏州土拍宅地成交建面下滑,与商品住宅成交面积差距缩小,土地楼板价下跌,土地成交溢价率下跌至近五年最低,上涨势头控制住。

 


苏州城区成交的所有地块里,高溢价地块中,非中心板块地块溢价明显,例如甪直板块、望亭板块、渭塘板块、青剑湖板块等,多数房企关注,热度攀升显著。2017年苏州各区楼面价地王之间相差较16年有了明显的缩小,楼面价最高的姑苏区虎丘地块楼面价为28861元/㎡,而新区由于今年内成交地块较少的原因,最高楼面价出现在科技城,仅17667元/㎡。各区地王较16年价格低了不少,政策调控成效显著。


武汉
2017年1-12月,武汉市共成交各类用地392宗,共计2031.4万平方米,同比增加
12.61%。其中,成交住宅用地110宗,共计886.2万平方米,同比增加59.44%;商办用地49宗,共计147.4万平方米,同比减少23.30%。2017年1-12月,武汉市各类用地楼面均价为3312元/平方米,同比上升34.10%。其中,住宅用地楼面均价为4992元/平方米,同比下降1.03%;商办用地楼面均价为3514元/平方米,同比下降2.39%。


2017年土地成交主要集中在白沙洲、花山、东西湖等三环外及远城区,中心城区地块稀缺。

 

 

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