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哪些房企的布局策略又双叒叕变了 — 中恒星光地产洞见系列(4)
 中恒星光REF组          2017-06-26


房地产行业常发生一种有趣的现象:当某个原本不起眼的城市市场突然变得火爆,研究报告便会一边倒地称赞其产业聚集,规划出色,乃至人口回流,因此未来前景值得看好;市场冷淡时则完全反之。无法得知的真实库存量,官方数据的随心所欲,以及人性化思考逻辑的缺失,均是现象的催化剂。
持续了近半年、即将进入尾声的三四线城市追捧热潮便是如此——所幸都市圈到来及时,在庞大的三四线城市群中划清了VIP——给了追捧者面不改色讲起新故事的台阶。
房地产企业如何呢?在核心城市政策严苛,和连篇累牍的三四线城市火爆声的夹击中,哪些企业坚守自己策略,哪些又改变了布局方向呢?
拿地是门细致活,不分类讨论难断对错,只展示不完全统计的结果。
(数据来源:中恒星光2017年1-6月对近年销售规模进入过TOP100房企的不完全统计)

首先是北上广深
在北京拿地的房企数量看似最多,实际以联合体为主,典型的如首开+龙湖+保利地产+X。北京的土地条件限制诸多,包括限价、全自持、配建等等,因此基本已成为资金成本低的国企央企及龙头房企的天下;首次进入北京的河南正商是惟一例外。对自有资金限制严格的上海也是相同格局:远郊新版块的地块被绿地、碧桂园、万科等瓜分;稍近如小昆山则被中海拿下,且代价不菲;市区供应则以全自持商办性质的地块为主。广州拿地的房企类型更多,阳光城、融信等民企也能承受地价。深圳的土地供应以旧改为主,未在本次统计范围中。未来,中型及以下规模的民企将越来越难通过公开市场在一线城市拿到土地。


然后是五个公认的经济发达或潜力二线城市
这些城市基本上聚集了所有类型的房企,尤其吸引成长型房企,因此土拍竞争最激烈。禹洲、旭辉、金茂等延续了原本聚焦核心城市的作风;蓝光和金科等川渝房企16年下半年起更注重核心城市;此外南京本土的弘阳、银城等终于有了危机感,选择相邻的二线合肥和苏州开始扩张。

 

再外围的12个城市拿地的房企数量更少,但各有不同特点
成都、重庆、天津和长沙市场容量大但利润有波动,除了本土房企外,基本是销售在TOP30以内的房企为了在一定规模上保持成长所必须进入的,对销售量有帮助。郑州、太原、西安、南昌等城市的优质地块主要为旧改,因此非本地房企有一定资源才会选择进入;济南市场则更适合国企生存。福州和厦门的土地资源稀缺,价格高,本土企业“凶猛”,新进需要耗费更多成本,因此拿地的房企基本是“熟悉”的面孔。

 

在东三省和西南、西北的省会城市拿地的房企
基本是千亿或冲击千亿的如新城、龙湖等,房企对进入这些城市的“性价比”有一定共识。值得注意的是华润前两年积极在一线城市布局,然而今年在非核心城市拿了大量土地,布局策略变化的原因值得探究。

接下来是关于都市圈
年初,伴随着购房热情被传导到三四线城市和一年一度的返乡置业热潮,万科在投资者会议上提出了要布局三大“经济圈”,既长三角、珠三角和京津冀范围内有潜力的三四线城市。这样的说辞虽然模糊,却随后被更多的房企对外宣传部门引用,而“入圈”的门槛似乎也并不高,不少房企在徐州、阜阳等城市拿了地后也声称自己看好的是长三角经济圈。更有不少“研究报告”为之推波助澜,观点如:一线城市控制人口,因此整个经济圈内的三四线都会受益;三四线这一波热销并非是因返乡置业,而是人口真的都回老家工作了;核心城市房价太高有风险,三四线空间却很大;等等。
对于这些观点,在此不展开长篇论证评价,仅简单阐述:

1)经济圈的受益范围,仅限于和一线城市接壤的、原本便有一定经济基础的城市和其地级市,较后期出现的上海都市圈和大湾区范围还可稍小一号。

2)三四线这一波热销主要原因是一二线“房价要涨”的情绪传导,和此前市场普遍悲观造成的土地出让及新开工量减少,进而出现短期供不应求,实际销售价格仅回到2-3年前的高点,利润率并不可观,热度也很快会消失。

3)一线城市赶人,低端人口被赶出对房价的作用可忽略不计,中端人口被赶出受益的应当是周边发达二线,如从上海到杭州、南京,或是人口供应大省省会如合肥、郑州。想让人回三四线家乡工作?那也得有岗位提供才行。二线省会们的当务之急应当是提出自己的特色产业,如合肥科创,武汉科研,济南金融等,有高校优势的更应该利用好,再引入更多企业总部在抢人大战中占得先机。

4)环北京真有可以共荣的圈吗?研究这个问题并没有太大意义。因为,反正在最可能受益的区域,没有地头蛇点头,你也拿不到地。


上海城市圈是最发达、最开放、辐射效应最强的经济圈
也是成长型房企在南京、苏州、合肥等站稳脚跟后布局的延伸,由于市场化程度高,可以看到来自全国各地的房企均有进入,也是规模较小的长三角区域型房企如景瑞、新湖、宋都等在企业分化加剧的当下,维持周转的支撑。

 


在大湾区都市圈布局的企业数量明显少于上海都市圈
华南的三四线如江门、中山等城市规模小,本土文化浓郁,非华南房企很难适应。佛山的外来房企最多,市场关注度甚至高于广州,但土地供应量的提升也十分明显,应当时刻关注供求情况。



最后,除了恒大、碧桂园、华夏幸福等特殊模式企业外,谁进入的非都市圈三四线城市最多

 

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