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网红城市西安,成为高新科技之都的底气有多足?
 ASAM 资本市场部          2018-10-30

2018年2月,国家发改委和住房城乡建设部正式发布《关中平原城市群发展规划》,关中平原城市群正式成为我国第8个国家级城市群,作为关中平原城市群的核心,西安跻身为第9个国家中心城市,在国家未来整体发展中的地位确立,目标规划为建设国家中心城市、国际性综合交通枢纽、建成具有历史文化特色的国际化大都市。同时,西安市大力推进人才引进政策颇有成效,加快了人口流入速度,更好地发挥了其工科全国顶尖高校优势,为高新科技产业聚集打下基础,也催生了教育和医疗配套的新需求,房地产市场也有较大空间。

 

 

西北核心,重点推进先进制造及高新技术产业

西安是陕西省会,目前下辖11个区、2个县、7个国家级开发区,并代管一个国家级新区,总面积10752平方公里,截至2017年常住人口接近1000万。西安亦是西北区域的核心,西北通往中原、华北和华东各地市的必经之地,全国干线公路网中最大的节点城市之一,拥有呈“米字型”的9条高速包括6条国道干线,高铁可直达北京、广深、武汉、成都等一二线城市,咸阳国际机场为西北地区最大的空中综合交通枢纽,旅客吞吐量全国排名第八位。  

西安各项经济指标均处于陕西省前列。2017年,西安地区生产总值(GDP)7469.85亿元,比上年增长7.7%,占全省GDP34.1%。按常住人口计算,全年人均生产总值78346元,比上年增长6.0%,排名全省第二。

 

 

三产结构上,2017年西安第一产业增加值281.12亿元,增长4.6%;第二产业增加值2596.08亿元,增长5.5%;第三产业增加值4592.65亿元,增长9.2%。全年非公有制经济增加值3962.50亿元,占生产总值的比重为53.0%,比上年提高0.2个百分点。西安市目前大力推广先进制造业、高新技术产业、现代服务业和文化旅游产业的发展,致力于打造3+1”万亿级大产业集群,第三产业总量增速均逐年提高。

 

 

在整体规划上,西安市将城市规划为“三轴三带多中心多组团”的大西安空间结构。三轴为古都文化传承轴,科技创新轴,国际开放轴。三中心为西咸新区建设大西安新中心、中心城区建设大西安核心区、东部现代服务新中心。在此依托下建造各类综合体,特色小镇,片区以及新城,形成多组团的趋势。在产业规划上提出“三廊三带一通道”,围绕科创,工业,文创大走廊打造“3+1”万亿级大产业集群。2017年已实现阿里巴巴、腾讯、亚马逊等一大批重大项目签约落户,涉及世界500强企业44家,新增投资过百亿元项目40个。交通规划上,市内已开通地铁1号线、2号线、3号线、同时在建4号线、5号线、6号线、9号线,与此同时拥有总计九条高速公路,九条一级快速路,二十二条二级快速路构成的西安都市区交通路网。

 

 

西安市提出围绕航空航天、光电芯片、新能源、新材料、智能制造、信息技术、生命科学、人工智能等高新科技,打造“全球硬科技之都”。从2014年开始西安市高新企业及相关从业人员数量开始加速上升,2016年高新企业达到1495个,从业人员超过32万人。西安亦是是军工重镇,聚集了国内航天航空、兵器1/3以上的科研单位、专业人才及生产力量。

 

 

 

人才引进效果显著,高校资源优势发挥

2017年,在各二线城市轰轰烈烈的“人才引进大战”中,西安可谓是“段子”最多的一个。这也证明了西安吸引人才的决心,2017年至今主要实施的户籍和人才新政主要包括以下几个文件:

 

得益于这些落户,人口引进和创新创业政策,西安市人口增速大幅增长,2017年常住人口接近千万,户籍人口845万,同比2.44%的增长率明显高于全国自然增长率0.52%以及其他主要二线城市。共计迁入新增人口25万余人,同比增长340%,其中包含国内外顶尖人才13名,国家级领军人才42名、地方级领军人才65名,超过3000名外籍专家。 

进入2018年后,人才引进的成效体现得更为明显,截止2018年9月4日,西安全市市外迁入共60万人,已大幅超过2017年全年迁入人口数,其中博士以上1032人,硕士研究生19240人,本科190869人,人才引进26392人。

 

 

由于人口政策宽松,西安市小学生数量呈逐年增加的态势,2017年增速超过11%。考虑到小学六年制,中学在校生数量将在2022年左右也进入高速增长的状态。由于2018年迁入人口量同比预估会增加400%,以及新引进的年轻人口在未来都会有生育需求,未来教育方面的需求可能会进入飞速增长时期。

 

 

西安有深厚历史文化底蕴,高校资源是西安历来的优势,共有8所211和2所985大学,位列全国第五;西安与南京、武汉为我国211和985大学最集中的三大二线城市,有大量名校如西安交通大学、西北工业大学,西北大学、西安电子科技大学、西北农林科技大学、长安大学等,工科类专业的优势十分明显,为中国的高科技及先进制造业输送大量人才。 

然而,全国各地新鲜血液不断被高校吸引进入西安的同时,培育完成后的高校毕业生却因没有合适的岗位而流向一线或其他二线城市,西安的高校优势未能延续到城市的产业发展上转化为经济提升。 

 

因此,新政尤其注重对“人才”的激励,期望这些高校带来的优质人才更多地选择留在西安,为企业设立区域总部及产业聚集打下基础,并在短时间内显现出一定成效。根据BOSS直聘发布的《西安人才趋势报告》,今年截止20188月西安人才需求量同比增幅47.3%,西安本地高校应届生留存率为64.3%,同比增加7.6个百分点,其中双一流高校应届生的留存率37.6%,首次高于流向一线城市的比例,技术研发人才存量占比达到14.5%,居西部各大城市首位,以往西安留不住人才的情况有望得到大幅度改善。

 

 

土地出让机制改革,为房价带来空间

西安房地产市场在过去几年的房价上涨浪潮中是一个另类,2014年到2016年地产市场处于停滞状态,没有任何上涨,供应制度或是主因。西安以往的土地供应非市场化,缺乏规划和定价秩序,城中村改造项目提供了大量的位置较好的低价住宅项目,数量也排名全国前列,二环线以内72个、二环到三环之间279个、三环以外273个,其中被官方界定为城中村的有326个,占地面积达到21.6万亩,涉及村民高达46万人。城中村改造用地以划拨形式出让给了本地小开发商,从成本上便远低于招拍挂竞争,对区域价格也缺乏“地王式”的刺激效应,同时品质欠缺,销售价格自然难以提升。此外,西安市在实施人口新政前每年人口增量不高,且多国企以及科研院所,大多会分配团购房,刚性购房需求不大。 

从西安市住宅类用地的供应和成交情况来看,13年供应成交量较少,14年增多后1516年均呈现萎靡状态。16年底西安土地市场开始施行招拍挂制度,市场回暖,同时西安市房价也在这个阶段开启上涨之旅。

 

 

 

西安市商品住宅去化周期自15年以来一直处于下降趋势,目前稳定在10左右。原因一方面是房价上涨,商品房成交面积上升,同时住宅类土地供应面积相对减少。

 

 

西安市房价从16年下半年开始上涨,2017年进入加速上涨的趋势,同时西安市17年连续发布五次限制措施,包括摇号,限购,限价,限贷等措施。这些都没能阻止西安市成为近一年房价涨幅最高的城市之一。由于西安市房价基数低,目前房价仍处于三线城市水平,与其目前的国家中心城市定位不符,距离二线城市平均水平仍有不小的上涨空间。

 

 

从近几年成交商品住宅房的房型结构来看,三房,四房以及跃层的占比大幅度增加,说明近几年的西安房地产市场以改善型需求为主,这也侧面表明了之前大量的城改房项目质量较低,所以潜在改善型需求伴随着时间窗口和从众效应可以迅速被激发出来。

 


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